【上車難】都大研究指疫情下二手未補價居屋跌價一成　會否再平睇兩大因素

香港都會大學持續分析未補地價居屋樓價，最新分析發現，二手未補地價居屋樓價與私樓走勢分歧，由2020年至今年5月，前者價格下跌近10％；後者價格上升0.5％至2.7％。學者分析，二手居屋價格未來價格受疫情和加息兩大因素影響；又指居屋價格上升，代表市民資產增值，反映置業階梯有效，政府無需進一步規管。

為反映未補地價居屋的樓價走勢，香港都會大學編製「都會居屋價格指數（前稱居屋公開價格指數）」，反映居屋第二市場、即未補地價居屋的樓價走勢。

有份研究的都大人文社會科學院助理教授馬耀宗指，團隊分析了2020年1月至今年5月的數據，對比中原城市指數，發現二手未補地價居屋價格下跌了9.8％；私人樓宇價格則上升了0.5％至2.8％。

馬耀宗分析指，都會居屋價格指數下跌原因有三，包括

一是過往十年的居屋升幅較大，變相令實際折讓減少，適逢整體樓市走勢放緩，令市場對流動性較低的居屋第二市場興趣減少。

二是近年一手新居屋的折扣率高，令居屋第二市場價格相對昂貴。同時，一手新居屋供應量上升，令綠表和白表人士對居屋第二市場持觀望態度。

三是經濟環境因素影響，疫情對基層及中層家庭收入影響較大，減低居屋第二市場潛在買家的入市意欲。

被問及指數未來變動趨勢，馬耀宗分析指，現時受居屋所用的P按（最優惠利率按揭），仍未如H按（銀行同業拆息按揭）隨美國大幅加息，一旦日後追回加幅，或影響二手未補地價居屋交投。

另外，如疫情影響家庭入息中位數和供款能力，亦會影響一手居屋折購率，從而影響二手市場交投。

被問及近年政府打擊「炒賣」居屋，馬耀宗認為，居屋價格上升，代表市民資產增值，讓其有能力於私樓置業，是房屋階梯的一部分。他續指，政府收緊禁售期後，現行規管已足夠，無需要進一步收緊。

都會居屋價格指數以2013年1月為100點基準點，2022年5月報193.26點，較對上一個月的194.24點，按月跌0.5%。

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記者：陳梓蔚